美国房市低迷波及全球

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都柏林－美国的房市泡沫破灭正在扩大为全球性现象。从爱尔兰乡村到西班牙海岸和波罗的海港口，甚至印度的部分北部地区，不动产价格正遭受重创。

在最近几个月里，全球同步的下滑过程越发引人注目，世界各地的经济增长速度普遍受到阻碍，其影响已经从不动产波及就业市场。

在爱尔兰、西班牙、英国和其他地方，房产市场从过去几年的一路飞涨骤然落回原地。财产分析家预测在包括德国在内的一些国家将面临比美国更彻底的调整，不排除此次房市低迷将演变成经济全面崩溃的可能性。

某种程度上可以说这次的世界性问题根源于美国。次级房贷市场产生的危机导致房产金融和信用紧缩，因此分析家担心其他国家的投资者会象加州、佛州和其他州的投资者一样陷入贷款违约乃至止赎*的困境。

作为对美国房市泡沫和贷款紧缩的反应，国际货币基金组织上周三在其年度全球经济增长预测中削减了数字，并警告此次危机可能会持续到2009年。

“美国的问题已经波及到了欧洲，”英国Reading大学城市资产经济学教授Michael Ball在对房市价格进行研究后表示，“现在的情况比我们的预期要糟糕得多。”

在爱尔兰这样通货膨胀程度甚于美国的国家，房主们上了血淋淋的一课。

“我们已经处于负资产状态了，”Emma Linnane说道，她是一名31岁的大学行政人员。

2006年5月，房市正处于巅峰，她和未婚夫Paul Colgan在都柏林郊区买了一幢有一间卧室的温馨的小公寓。他们付掉了57万5千美元，比今天的价格至少高出10万美元。“有时候，我想想都会发抖，”Linnane女士说，“但是等我卖掉它的时候，我会接受现实的。”

残酷的现实还在蔓延。在东欧和波罗的海国家，曾经白热化的房产市场正在急速降温，担惊受怕的西欧国家不再去波兰，爱沙尼亚和其他热门地区（Klondike约为金矿代名词）投资房产。

一路往东，印度和中国南部的房产价格停止了上涨。继证券市场从制高点迅速下滑后，人们没有足够的钱购置资产。在通常情况下高度活跃的香港房市中，单元楼的销售最近也有所放缓，总体市场的房价开始下跌。

在新德里和印度其他北部地区，过去一年里的价格已经跌了20个百分点。Sanjay Dutt是Cushman & Wakefield不动产公司Mumbai分部的一名行政主管，他认为这个数字正在侵蚀着人们的信心。

这次紧缩似乎印证了万有引力法则：有上必有下。许多国家的低利率刺激了房产泡沫进一步膨胀，经济学家曾断言如果不加以解决，大规模的价格下挫（confluence of falling prices ）就指日可待了。

房市低迷影响到其他领域，这并不是第一次，但是金融市场重组放大了这次影响的程度。美国的不良贷款在欧洲银行的账簿上体现出来，美国的问题加剧了世界的问题。

英国拥有欧洲最热的房市之一，其供大于求的程度还略逊色于爱尔兰或西班牙。到了去年夏天，次级贷危机越过大西洋袭来。

短短两个月间，贷款申请批准率比较前年同期下跌了31点。截至三月份，房产平均价格下跌了2.5点，这是自1992年来的最大跌幅。

“在这里，房产价格的暴涨比美国还要剧烈，”Kelvin Davidson，伦敦“首都金融”的一名经济学家说道，“如果出了什么问题，这里的人们应该比美国更加忧心忡忡。”

英国拥有最为发达的房产金融工业之一，仅比美国稍落后一些。国际货币基金组织的一项调查显示，未偿付贷款总量作为总体经济输出的一部分比美国更加严峻。

"英国跟着美国做起了美梦，把贷款拒之门外，以为价格永远只涨不跌，"投资者资讯杂志《欧洲资产金融》主管编辑Allan Saunderson说道。

然而，英国的问题放到爱尔兰和西班牙面前还要黯然失色。来自国际货币基金组织的数字显示，房产投资占到爱尔兰经济比重的百分之12，西班牙经济的百分之9，而英国的数字是百分之5，美国是百分之4。

房产过剩迫使新工程停顿，失业率一路上扬。这两个欧洲国家在过去的几十年间一直表现稳定，现在则前途黯淡。

“我们从发财梦中醒来，发现自己正处在西班牙房价首次下跌的时期。”不动产网站Idealista.com的创建人之一Fernando Encinar说道。

过去的十年间，超过四百万间住房在西班牙拔地而起，超过了德国、英国和法国的综合。西班牙的活跃经济吸引了移民前来，北欧国家的居民在Costa del Sol沿岸抢购假日别墅，部分地区的平均房价翻了三倍。

然而时至今日，数以千计的房屋无人入住。国际货币基金组织估计这些资产的价值被高估了15点以上。随着贷款枯竭，价格飞泻，一度将西班牙房产视为只赢不输的投机者面临着严酷的现实。

2005年，Julian Felipe Fernandez在马德里郊外的一个建造中的大型开发区里买下三间小公寓作为投资。他为这些房子付了10万欧元的押金。二现在他迫切想要卖掉它们，摆脱高额的贷款。但是在萧条的市场下，Fernandez先生开的价只是他付出的价钱。

“3年前，我以为在它们完工前就可以轻松转手大赚一笔，”他说，“我现在只想尽快脱手，摆脱这个头疼的问题。”

如果他能解决它们，他的运气就算不错了。Enric Bueno是一所位于巴塞罗那的不动产公司Ibusa的市场主管，他表示公司的月交易额只有6到7间，而一年前这个数字是40。

情况相当糟糕，”Bueno先生说，“如果这样持续5年，我们就撑不下去了。”

经济学家们纷纷降低西班牙的预测增长率，一些人说这个夏天它可能会停滞不动。西班牙顶尖#银行BBVA预测今年的平均失业率将从2007年的百分之8.6上升到百分之11。

爱尔兰也在遭遇这种失落，出租车司机抱怨下岗的建筑工人充斥着他们的行列。过去十多年曾为爱尔兰赢得“凯尔特猛虎”称号的迅猛#（pell-mell）增长被房市崩溃匆匆划上句号。

今天，这个国家恍如大梦初醒，而且还不是爱尔兰梦#。英国不动产集团公司Chartered Surveyors皇家研究院的报告显示去年平均房价下跌了7个百分点，是欧洲之最。今年可能还会有同样的下跌。

过去16年间，爱尔兰一直享受着经济持续增长，只在911期间有少许停滞，因此它的房市泡沫在发达国家中最为严重。基金组织在它最近的经济展望中表示,按照爱尔兰的经济基础计算，现在的价格有30点的虚高。

对于许多爱尔兰人，接受现实就像是穿过悲伤的七个阶段。房产经济人表示，许多房主仍然不愿接受现实，对实际不值4百万的房子要价5百万。但是开发商已开始降低像Emma Linnane拥有的那种小公寓的房价。

“去年我们处在“半夜浑身大汗的从噩梦中醒来”的阶段”，Lisney不动产中介公司的一名主管David Bewley表示，“但现在我们已经成长起来了。”

并非所有的迹象都令人悲观。Bewley表示房子又开始卖出去了，虽然有25点的降幅。爱尔兰还没有遇到这次低迷中广泛蔓延的贷款违约乃至止赎的问题，部分原因是他们的贷方不象美国那么冲动。

但是，有人担忧这次房市崩盘会打破爱尔兰的成功秘诀。和西班牙一样，它吸引了大量外国工人，其中许多是冲着建筑工业的高收入工作而来的。他们为保持活跃并构成许多不动产投机家收入来源的爱尔兰租房市场注入了动力。

“如果移民返回本国，是否会损害租房市场？”Ronan O’Driscoll问道，他是不动产公司Savills都柏林分公司的一名主管。“如果是，那么止赎的出现将无可避免。”

1 止赎

所谓止赎,指借款人失去赎回抵押品的权利。

抵押贷款违约率的飙升令美国各大银行再也无法保持沉默。美国六大抵押贷款银行已定于周二宣布一项新的措施，防范“止赎”（foreclosures）事件的发生。根据这项名为“救生索”的计划，贷款银行将与抵押贷款还款逾期90天或超过90天的房主取得联系。在某些情况下，房主将有机会获得30天的缓冲期，其房产可以暂时免遭止赎，与此同时贷款银行将努力研究解决方案使房主能够承担还贷压力。

与近期宣布的将某些次级抵押贷款利率冻结在当前水平的计划不同，上述计划将涵盖各种类型的房屋贷款，而不仅限于信用记录较差者所贷的高成本抵押贷款。Mortgage Bankers Association的数据