美国房产泡沫

美国房产泡沫是美国房产市场的很多部分的经济泡沫，比如在加利弗里亚、弗罗里达、纽约、密歇根、中西部芝加哥的郊区、Boswash的人口稠密地带、以及西南市场。泡沫在2005年达到顶峰，并维持着，到06年开始破灭，此后加速破灭。06-07年，因美国房屋所有者不能支付他们的抵押而极大的增加了丧失抵押品赎回权率，赎回率的增加导致了07年八月的转折点，这些转折点出现在次优级抵押贷款、Alt-A贷款市场，CDO(次贷被包装成的债券),CDX,抵押，信贷，基金（hedge fund），和海外银行市场。美国财政部长把爆发的房地产泡沫称做“我们经济中最严重的危机”。

房产泡沫是发生在本国或者全球房地产市场的经济泡沫。以不动产财产估价的急速增长为特征，直到估价达到收入、价格-租借比例、以及提供的其他经济指标不能承受的层次。接着，房价开始降低，会导致很多房产所有者拥有负资产——抵押债务比财产价格更高。美国房产泡沫导致了历史上最低的利率、从松的出借物标准、以及投机风。泡沫涉及到股票市场或者90年代的网络（dot-com）泡沫。这与英国、德国甚至是韩国的房地产泡沫大致相似。

Robert shiller的图表：美国房价、人口、建筑开销、公债利息，摘自“失去理智的疯长”。图表说明了通涨改变过的美国房价1890-2004年增加了百分之0.4，1940-2004年间增加了百分之0.7，而美国户口普查资料数据显示1940-2004年间自评估价值每年增加了百分之2。

2005-2006年美国房产市场开始的泡沫只有在市场调节之后才可能最后被鉴定。前美国联邦储备金监察小组主席Alan Greenspan说：“我们的房产中有泡沫”，在紧随的07年非主流（subprime）抵押和金融危机中说“直到05年末和06年我才得知泡沫”。抵押和金融危机，是由很多房屋所有者不能支付抵押所导致的，因为他们的低介绍性比率（introductory rate）抵押面对了规律的利率。Freddie Mac CEO Richard Syron总结“我们有泡沫”，并赞同耶鲁经济学家Robert Shiller的警告，Shiller认为房价过高，并且这个调整将持续几年，伴随着上万亿美元的房物价值丢失。Greenspan 警告在房价中“夸大的双倍数字下降”“比大多数人估计的更大”。07年中期有良好信用的房屋所有者面临的问题，导致了美国最大的抵押出借者的全国范围的金融问题，并预告了警告至少直到2009年房屋部分的恢复才来到。因为房屋价格正降低，以除“大萧条”以外从未见过的的速度。从2001-2002不景气以来，美国经济中房屋估价急速发展的影响是一个重要的恢复，因为大部分的消费性开支来自相关的重新筹集资金繁荣，同时，以更低的利率，使得人们减少每月的抵押支付，当价格增加时，公正的离开他们的房子。任何美国房产泡沫的破灭对房价估计有直接影响，还直接影响到国家抵押市场，房屋建筑者，房地产，家庭零售出口，由大金融机构投资者所有的华尔街基金，海外银行，以及影响全国范围内经济不景气危机的增加。对房产和信贷市场崩溃以及更大范围的美国经济影响的关心，使得George W. Bush和美国联邦储备系统主席Ben Bernanke宣布了因房屋所有者无法支付抵押债务的美国房产市场限制救援行动。